01，房地产投资增速十年：从大起大落到回归平静
严格地说，我国房地产受到越来越多人关注，大概是从2008年开始的。那一年有几件大事发生。一是波及全球的金融危机，一是我国举办盛会。前者让全球楼市遭受剧烈冲击，我国也不例外，断供、跑路的消息层出不穷。后者让我国迅速与国际接轨，这其中也包括房价。
2008年秋天，盛会过后，4万亿计划出台，房地产就此走上了鸡血之路。
如上图1所示，在房地产投资增速在经历了2009年的短暂衰退之后，在2010、2011年前后达到了高峰。
在高峰之前是我们都非常熟悉的景象：降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折，以及减免税费等措施……叠加4万亿利好，楼市迅速成为当时货币的最大蓄水池。2011年前后投资增速高企背后，是当时史无前例的调控。现在看来这画面异常亲切：几乎每个月都有调控政策出台，连续上涨首付比例，上调存贷款基准利率，新一轮加息周期……对了，还有史上最严限购令。这一回起码没加息。市场迅速反应，房地产投资增速应声而跌。最近的一波小高峰出现在2013年上半年，彼时调控仍在继续，但市场对房价的上涨预期再度增强，商品房销售情况再度飙升（下面有图表可以看到）。最近一次的房地产投资增速的低谷是在2015年。增速个位数就不说了，甚至期间房地产投资的同比增速一度低于GDP增速。也难怪这之后又开始了宽松之路。不过再怎么刺激，我们也不会再回到曾经的30%+、甚至40%+了，楼市有周期，但经济增长的周期更漫长，高光时刻或许就那么一两个。
2016年以后，虽然在10%上下徘徊，但放在10年里来看，这两年的投资增速却是难得进入了稳定期。在这方面，房地产和我国经济增长的曲线似乎不谋而合。
02
房地产销售增长十年：房企大佬从“百亿”到“千亿”
相比房地产投资增速，这十年我国商品房的销售增速情况，显得更加的大起大落。从上图3可以看到，我国近10年的商品房销售额和销售面积增速和图2的投资增速曲线大致相同，但因为销售的好坏传导到投资，需要大概3个季度的时间
所以，销售增速的情况会比投资增速的情况，变化来得更早
同时杠杆游戏也注意到，两条曲线，其中商品房销售额的曲线波动幅度，要明显地大于销售面积，尤其在上升时期更加明显。这也说明当楼市利好时，房价的上涨速度很快，但利空时，下跌的速度会慢一些。
2008年，我国房地产的体量远远不如现在。以几大房企为例。2008年万科的累计销售额不到500亿，恒大也是在这年启动了登陆港交所的路演，第一次跻身国内房企的“百亿俱乐部”。如今，房企千亿俱乐部成员里已经人才济济。过去的房地产周期也告诉我们，调控扼住了楼市的咽喉，也可能会让他在下一波宽松周期时积攒更多力量。比如在经过深度调控后，2014年，楼市逐渐松绑，然后我们看到的就是2016迅速反弹。2016年，包括北京、广州、合肥、南京、苏州、杭州、武汉、成都、长沙等热点城市，房价开始全面大爆发，一年内，房价普遍翻倍。
市场乱了，人心慌了，不管刚需还是投资，纷纷持币进场。而后的情景就是我们更熟悉的了，至今还未放松的“史上最最严调控”。但我发现，人是一种极度容易陷进“路径依赖”的动物。思维一旦被定势，往往就成为了习惯的奴隶。
有一个北漂的朋友昊哥回广州了，他一副被解放军拯救离开集中营的神情跟我说：“再也不回去了，但是我准备买一套北京的房。”
我筷子里面的宽粉都被吓得掉到盘子里
再也不回去了，却去北京买房，这是什么神逻辑？“我告诉你！”昊哥异常兴奋，脸都涨红了。“我看上的那个小区的房子，已经从1500万，降价到500万了！”
三倍啊，我的天！难怪这平时吃麻辣烫都要想10分钟的家伙，突然之间准备以身相许当房奴了。
“但是”，
我好不容易才把宽粉又夹到嘴边，
“500万，哪怕买个最普通的4%收益的理财，一年也有20万利息，你一个月的租金才1万，这数不是算不过来吗？”
他满不在乎地啜着汤，“它不会涨回去的吗？”。
见我不回答，又忧心忡忡再问了一句，“真的不会涨回去吗？”
我突然发现了，他是真的没想过任何房产如果继续下跌，或者不再上涨的替代方案。
马克.吐温说，“害死你的，往往不是你不知道的事，而是你熟知的无比确定但却错误的事。”
看来，在这个飞速迭代的万千世界中保持清醒，是一个人最了不起的能力。
03 、2019：等待与希望
都说过去十年，是最容易财富增长的10年，只要你胆大，闭着眼睛多买房都能赚。杠杆游戏认同。但话说回来，一部分人财富的增长，就意味着另一部分人的财富被掠夺。如果你错过了或是被掠夺了，或许我们大多数人都错过了，尤其是85后及90后们。那么在存量经济时代，可能你要积蓄财富的难度将比过去十年难上数倍。或许未来，房地产投资增速还将下探。因为从宏观来看，杠杆再加太多压力大，这也意味着买房加杠杆的空间将越来越小。棚改的历史任务已经接近尾声。从上图2、3也可以看到，大起大落的时候我们很难遇到了。如果国内外经济情况还算稳定，房地产回归到合理的增长空间是必然的。2019年或许仍将是艰难的一年，但正如某本书里所说的，人类的一切智慧都包含在这四个字里面：“等待”和“希望”！谁能预料我们今天颓靡时的等待，不会是明天的希望呢？
