本文转载自微信公众号：真叫卢俊
就是成交量开始在下半年开始反弹了，降价在其中起到了积极的作用
但是从惯常的逻辑来看，二手房是不太会影响到一手房市场，毕竟供应的产品和品质不太一样。但是我是试着剖析二手房的成交结构，发现一个惊人的现象
今年二手房成交的比例巨大部分都在300万以下总价的老破小，虽然说这里有做低房价的成分在，但是从结构上来看很明显，二手房如今的回暖，主要在底层需求
而一手房的成交也非常能够说明
目前供应的产品，甚少有低于300万总价的
从12月份拿到的预售证来看
400万总价已经成为最低最低的门槛了
所以这也就折射了如今楼市里所有地产人必须要面对的一个问题：现在这个市场，不是大家纠结买不买，而是没钱了
仅有的购买力不是大家不想买一手房，而是钱不够，所以只能去二手房里淘老破小
这也是为什么很多操盘手会困惑，为什么我渠道开到这样的费用还是不能成交，本质上目前的一手房的供应市场和上海楼市的真实需求，彻底的断层了
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不仅仅如此，一手房如今还需要面临的一个问题叫：预期透支
好不容易从市场上撩到的客户，我们还好想办法说服客户，为什么这个房子值这个价格
毫无疑问，前两年的高地价出让，抬高了上海楼市的热情，但本质上也提升了客户对市场的预期，但是关键的是，这样的预期本质上是透支未来的预期
如今我们按照土地保本价倒退售价的理论已经完全破灭，哪怕你这样的灌输客户也不太认可，而这直接导致的结果就是，你鼓吹区域未来升值空间的理论也会遭到客户的质疑
所以在将信将疑之间，一手的客户也就流失殆尽
而这一个循环的重灾区毫无疑问就是在上海远郊的各个项目，一切配套跟进不上唯独靠预期支撑价格的楼盘，如今也就频繁的出现认筹不过半，销售个位数的情况
那如今什么样的楼盘能够卖的好呢，一句话：便宜的项目卖得好
不知道各位发现了挖，今年前滩不论什么时候推盘都卖的不错，这是为什么，不是什么前滩牛逼规划，未来很多利好，仅仅就是因为在内环边上只要8万这个价格。
最近前滩的那个项目，什么品牌口碑实力啊半毛钱关系都没有，就是户型小总价里，户型做的再差都能掩盖住
如今的客户已经养成，你告诉我未来这里值20万我不听，现在内环卖8万我觉得便宜，就这么简单
所以市场才会出现极度的割裂，核心区不看产品也能动，郊区位置产品做的再好也依然够呛
另外在这样的市场上，环线梯度差的现象又开始回归了，本来在2015年前后几乎被抹平的内环与中环之间的价差，如今又开始浮现
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所以如今的楼市就出现这样一种很有趣的局面。一个金字塔，顶层被市区高端一手房吸纳，底层被二手老破小吸纳。
而夹在中间的郊区一手房和品质二手房如今是非常难受的，因为他们的接盘人变得少之又少。如果你刚好就是其中之一，我建议你适时的调整你的策略
楼市淡市的时候以前遇到的都是我不买，只有如今遇到的是我没钱，这是本质的差别
对于营销操盘手，我真心给一个建议，如今真的不要给用户画大饼和说未来了，这样的话术如今越来越乏力。
如果你比竞争对手便宜2000块，那你就死打这一点。
如果不是，那你就只能猛推居住属性，房子是用来住的不是用来炒的，这是一句值得贴在脑门上的话
剩下的，能做的就是看谁跑的快了，毕竟客户就那么多了
如果你是购房者，此时此刻你问我郊区的一手房能买么，我的建议还是可以买，毕竟买房需要一些反人性的因素存在而且我个人是坚信长期来看这样的地段价值是可以兑现的。
但是我希望你可以把你买房重点放在居住属性上，你也要记住，如今你买的房子也是住的，解决居住属性了再想其他
毕竟没钱这两个字不仅仅是说给市场听的，同时也是说给购房者听的，你的现金流也有可能不稳定，你的首付和月供也同样很宝贵，找张纸仔细规划下，别再拍脑门子了
如果你最近在卖房子，你问我怎么办
说实话，对于这一类客户我是最不知道怎么办的，但是我花了点笨功夫，把上海14万套挂牌的二手房做了一个大数据分析，发现有一个词被很高频的提起了
叫：
诚意出售
如果你最近在买房，也请记得这四个字
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在一个一直在倒计时的特殊赛道里，你也许只有两件事可以做：
跑得快和跑的勤快
