今天（12月23日）下午，传来两个与楼市相关的重要消息。
消息一：我国非农建设用地将不再“必须国有”。
消息二：“三块地”改革，试点将延期一年至2019年12月31日。
上面使用的，都是传统媒体概括出来的标题，估计绝大多数读者看不懂说的是什么。
如果翻译成白话，就是：国家正在推进农村土地制度改革，其实质是让土地这个“中国最大的印钞机”也给农民“印一些钱”。
为什么要给农民“印钞”？因为农民太穷了，在过去几十年的土地升值中，守着土地却无法分享财富增长。而城市居民，则通过买房分享了土地升值的红利。
只有让7亿农民获得财富，中国的城镇化才能继续推进，内需才能拉动，“形成强大国内市场”的国家战略才能实现。
按照宪法，中国土地的产权分为两种：
城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
如果城市扩大，需要新增建设用地，则必须通过国家征地的方式，先从“集体所有”变成“国家所有”，然后地方政府再把“征来土地”的使用权转让（招拍挂）出去，转让的土地收入归地方政府，纳入“政府基金收入”，是财政收入的重要组成部分。
比如今年前11个月，全国的土地出让收入达到5.34万亿，占中央、地方全口径财政收入的22.8%，占地方全口径财政收入的36%（不含中央返还和转移支付）。
那么，地方政府11个月卖地收入是5.34万亿，其成本有多少？详细的数据我没有掌握，从地方政府发行“土地整备专项债券”中对项目收益的预估看，经济发达地区“征地支出”和“卖地收益”比可能达到1:6、1:7；经济相对落后地区，也可以达到1:1。100%的利润率，基本上是“起步价”。
可以这样说，地方政府从农民手里征地，补偿非常低、收益非常高。土地升值的最大收益，首先被地方政府获得，其次被房企通过“捂地”的方式获得，当然购房者最终也获益颇丰。
在这个“征地—建房—卖房买房—房屋升值”的利益链体里，最吃亏的就是农村集体、农民。
深圳的农民之所以富有，就是因为早早抢建了大量的房子，然后通过出租或者拆迁补偿方式，获得了土地升值的收益。目前深圳违法建筑、城中村里，至少有650万套（平均每套40平米）小产权住宅，此外还有大约2亿平方米的厂房、商铺、办公用房等小产权房，由于这些房产的诞生没有经过征地环节，也基本上没有交税，所以相当于深圳政府少征收了至少10万亿（现价计算）的税费（总面积将近5亿平方米）。
深圳的崛起，就跟着向民间让渡的这10万亿财富有关。一方面，富裕了原住民，形成了强大的消费群体；另一方面，这650万套“天然廉租房”，给深圳做大做强提供了强大的“低成本”优势。
可以这样说，没有近5亿平方米的小产权房，就没有今天深圳的繁荣，深圳人口也不可能达到2200万。
深圳、东莞、广州等地小产权房无心插柳带来的“民间财富效应”，令人深思。它至少告诉我们——向民间让渡财富，而不是过分征收财富，可以极大刺激经济的发展、最终实现国富民强。
所谓“我国非农建设用地将不再必须国有”，是说全国人大正在修订“土地管理法”、“城市房地产管理法”，把其中“非农建设用地变成城市建设用地，必须经过国家征地”的要求删除。
也就是说，允许农村的“非农建设用地”在符合规划的前提下，其“使用权”可以直接入市交易，跟与国有土地使用权同等入市、同权同价。
比如一块300亩的“非农建设用地”，被地方政府征地的时候，补偿可能是1个亿。变成国有建设用地之后，政府拍卖，卖出了10亿。现在，同样300亩地“非农建设用地”可以在获得批准之后，可以直接转让使用权，这样10亿元就直接归了农村集体（即便国家征税1亿元，集体也可以获利9亿元）。
农村集体的获利，一下子暴增。而且以前土地卖给了国家，是“绝卖”。现在拍卖土地使用权，卖的只是使用权，将来还有获得续期收益的可能性（有待国家进一步明确）。
