据佛山市政府网络问政平台显示，恒大御湖郡业主问道，开发商承诺2019年1月底可以确权，但拖至4月中旬仍未兑现，小孩无法赶在政策规定时间内入户上学，怎么办？
今年4月17日，三水区国土城建和水务局回复业主：“根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条，不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。经查，位于三水区西南街道新恒路1号的恒大御湖郡未申请办理商品房首次登记（即确权登记）。”
专家分析：验收问题或为无法确权主因
南方+：现如今十大买房痛点中，“产权不清”和“办证风险”受到业主尤为关注。造成房屋无法确权登记的主要原因是什么？
专家：房屋的买卖合同和办证，是房屋物权是否受到法律保护问题的两个方面，这两步形成对业主产权保护的事实基础。大家通常所说的一手房办证，实际上是一手商品房的转移登记。那么在登记之前，开发商建成后应当进行首次登记，即大家所说的“大确权”。本案例反映的正是房屋没有“大确权”而导致业主转移登记无法进行的现象。
商品房的“首次登记”是政府有关监管部门对开发商新建商品房的管理手段，《不动产登记操作规范（试行）》和地方关于不动产登记的条例、细则，对首次登记程序的规定十分明确。在实务中，无法“大确权”的原因，常见的主要是验收问题，比如项目未竣工，即烂尾而没有通过规划、消防等综合验收，再比如没有完成房屋测绘。还有一种是土地权属纠纷，这项相对比较少见，因为政府对土地管理越来越规范和严格，五六年前我们遇到过一例由于建设前开发商与投资合作方约定建成后分配房屋，建成后该房屋被查封并且多个诉讼轮候查封等，导致无法“大确权”。
南方+：本案中，业主曾反映，开发商提供的确权申请资料不齐全，其中包括缺少规划原件、工程分包相关的盖章证明等。
专家：这些资料缺失是表面现象。本质上，还是前面讲的竣工验收问题。商品房的合规建设关系到所有住户的人身财产安全，也关系周边其他居民的生活环境。对于工程分包，法律并不禁止，但要求合法分包，分包后建筑质量由谁实际承担责任，以及一栋楼房分别负责水、电、管道的建设主体，这些在竣工验收时都应当明确，所以政府部门综合验收，会按规定调查房屋的这些情况。至于规划原件问题，我个人判断不是根本问题，因为规划文件政府部门会有审批备案，不会单纯依靠开发商提交来认定。
房屋应按合同约定条件交付
南方+：对已经交付给业主的房屋出现产权不清或办证风险问题，法律上一般如何归责？
专家：办证的约定，在商品房买卖的相关协议中算是一项必备的条款，常见的形式是约定期限、违约责任等。所以法律上一般会尊重当事人的意思自治，按约定的条款处理。在办证的纠纷中，更为受关注的是能不能继续办证的风险。
房屋有效交付使用，意味着房屋已经竣工验收，符合使用条件，法律上评价办证的行为能不能继续进行，会考虑“法律障碍”，一般指房屋被查封，没有“首次登记”的前置条件等。如果有这些障碍无法解决，法院也只能驳回办证的这项请求。
南方+：您前面讲到房屋有效交付，可以介绍一些房屋交付无效的情况吗？
专家：房屋交付，在法律上就是房屋的使用权转移给业主享有。因此首要条件就是房屋适用。如果房屋没有竣工，这种交付必然是无效的，如果房屋经鉴定有严重质量问题，这种交付的效力是有争议的。房屋的交付也是合同的必备条款，房屋不符合合同约定条件，例如水、电、装修等，这种交付则可能构成违约。前几年增城有个楼盘，合同约定是永久居民用电，但交付时由于周边用电量增大，有关部门并未批准增容，导致“永久用电”无法实现，虽然开发商自行承担费用拉了临时用电解决住户用电，但一二审法院仍然是判决认定开发商交付违约。
南方+：产权不清晰或不完善，对于业主的居住权和其它相关权利，比如小孩入学权利，有何直接影响？
专家：从法律角度上，只要房屋具备交付条件可以使用，产权办证一般是不影响业主居住使用的。这个案例里面讲到的是小孩上学受阻的这个情况，商品房买卖合同比较少出现说开发商承诺业主小孩何时入什么学校的条款。而且，小孩入学片区、审核条件、调剂安排归口教育部门主管。像在广州的公办学校的入学摸底时，除了房产证，在没有办房产证的情况下也接受提交房屋买卖合同进行审核。案例中，这个片区的规划设置了学校，相信规划、教育部门也已经考虑到这个小区楼盘的入学需求，如果由于房屋没能办证入户而不接收小区的孩子，那么不仅孩子们遭受损害，学校的教育资源也会浪费。小区业主可以向教育局反映这个情况，看有关部门能否协商协调解决孩子入学问题。
企业卖的是房 业主买的是家
南方+：要减少这类矛盾和纠纷，政府和企业需要在哪些地方下功夫？
专家：企业作为一个合法经济体，趋利避害寻求利益最大化是无可厚非的。但住房是民生问题，企业的经济利益和社会需求之间如何平衡，需要政府从源头上关注、监管。像房屋的建设验收、规划审查、配套设施、消防的审核验收，这些关系群众生命安全的大事绝不能放松。个体的群众相对弱势，也不可能注意到房屋建设过程的问题，只能在遇到问题时被动地应对，这就需要政府之手严管严审。小区的配套教育条件、公共交通条件等，涉及多个主管部门职权的，也是需要政府响应和协调安排。
南方+：广东早就提出要打造具有全球吸引力的人居环境，推动城市高质量发展。房地产行业和企业在这方面应该如何有所作为并承担相应社会责任？
专家：安居才能乐业。过去的二十多年房地产行业蓬勃发展，个别房企为追求规模扩张，发展方式比较粗放，而社会对企业优胜劣汰的筛选，必定会促进房企调整发展的方向和步伐。开发商卖的是一间房，业主买的是一个家，社会需要房地产企业家的工匠精神，把每一栋楼都做成精品，需要房企理性发展，承担社会责任，树立良好的公众形象。
